ДОГОВОР АРЕНДЫ
Одним из наиболее часто используемых в предпринимательской деятельности договоров, является договор аренды помещения. По договору аренды, арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ст. 650 ГК РФ). Очень часто для этой цели используют типовые образцы договоров, без учета особенностей, и интересов сторон. Например, весьма распространенным, является включение следующего пункта: «арендодатель гарантирует, что арендуемое помещение не продано, не заложено, под арестом и обременением не состоит». При этом не учитывается, что арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ).
Договор аренды, как и любой другой, должен начинаться с предмета. Предметом договора аренды помещения является помещение, или его часть. Это – существенное условие данного договора, т.к. без точного определения предмета договор не считается заключенным. Передаваемое в аренду помещение должно быть описано предельно точно, с обязательным указанием адреса, этажа, площади, назначения сдаваемого в аренду помещения. В предмете договора (либо в другом разделе) можно прописать условие о целевом назначении помещения. Как правило, к договору прилагается свидетельство о праве собственности, и кадастровый паспорт помещения. По соглашению сторон, могут использоваться и другие документы.
Очень важным моментом является и грамотно составленный акт приемки-передачи помещения. Тщательное описание состояния помещения, позволит в дальнейшем избежать недоразумений между сторонами. Необходимо указать состояние пола, стен, потолка, а также материалы, которые использованы при их отделке. Также прописывается количество и состояние электрических розеток, осветительных приборов, состояние всех иных коммуникаций. Чем подробнее будет составлен акт, тем лучше. Во всяком случае, подписание акта, состоящего из одной строчки « помещение сдал/принял», недопустимо.
Важным условием является и соглашение о цене. Необходимо прописать не только размер, но и периодичность, и сроки внесения арендной платы. В том случае, если в будущем предполагается изменение арендной платы, следует указать, когда, и насколько это возможно.
Также в договоре аренды необходимо детально прописать права, обязанности, и ответственность сторон. Причем, раздел об ответственности должен содержать не только право требования неустойки за просрочку оплаты помещения, но и санкции за необоснованную задержку приемки/передачи помещения. Кроме того, весьма уместно будет прописать последствия необоснованного расторжения договора. Это пригодится в том случае, когда одна из сторон без предупреждения разрывает соглашение, ставя другую в крайне невыгодные условия. В раздел о правах/обязанностях сторон можно включить пункт о рекламно-информационном оформлении помещения, в котором будет прописано право арендатора на размещение своей вывески (указателя, информационного стенда). В этом случае следует урегулировать нюансы правового, и технического характера.
В период действия договора часто возникает необходимость изменить его условия, добавив, или исключив тот иной пункт. В этом случае необходимо обращаться официально, ни в коем случае не ограничиваясь устным общением. Способы связи, и почтовые адреса необходимо прописать в договоре.
Согласно ст. 617 ГК РФ, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Другими словами, если в течение срока действия договора у помещения поменялся собственник, то договор сохраняется в силе на прежних условиях.
В заключение хотелось бы добавить, что каждый договор является индивидуальной юридической конструкцией, и не должен копировать другие соглашения. Для разработки любого договора, необходимо вникнуть в конкретные условия, а не слепо копировать готовые схемы.
Круглов Александр Владимирович
8 911 505 10 84
